Thailand Property Truth — 2025/2026

Co vám realitky neřeknou.

Všechno, co bych si přál vědět, než jsem podepsal svou první smlouvu v Thajsku.
Bez provize. Bez skrytých zájmů. Pohled investora, ne agenta.

Dokument za 990 Kč, který vám může ušetřit miliony.

990 Kč

0,03 % z investice 3 mil. Kč

Jednorázová platba · PDF ke stažení · Okamžité doručení

CHCI INVESTOVAT BEZPEČNĚ

Po dokončení platby budete okamžitě přesměrováni na stažení.

↓ Co se dozvíte

scrollujte dolů

Proč tento průvodce existuje

Většina realitních kanceláří má jeden cíl: prodat vám nemovitost.
Váš cíl by měl být jiný: neudělat chybu za miliony.

⚠

Leasehold 30+30+30 je neplatný

Mnoho Čechů kupuje „90letý leasehold" s pocitem jistoty. Ve skutečnosti mají právně jen 30 let. Nejvyšší soud to v roce 2025 potvrdil. Přesto se to dál prodává.

⚠

Nominee = trestný čin

„Založíme vám thajskou firmu." Zní to jednoduše. V roce 2024 vyšetřováno 26 000 firem. Od února 2025 je nominee klasifikováno jako praní peněz. Hrozí konfiskace nemovitosti. K březnu 2026 některé Land Office vyžadují u thajských společníků bankovní výpisy k prokázání kapitálu.

⚠

Airbnb? Většinou nelegální.

Agent vám slíbí 10–15 % výnos z krátkodobého pronájmu. Neřekne vám, že bez hotelové licence je to nelegální. Pokuta: 20 000 THB + 10 000 THB za každý den.

⚠

„Garantovaný výnos 8 %"

Byt stojí 5 mil. THB. Bez garance by stál 3,5 mil. Rozdíl? To je váš „garantovaný výnos" — zaplatili jste si ho předem. Po skončení garance příjem padá o 30–50 %.

Reálné případy

Tohle se stalo. Nemusí se to stát vám.

Případ 1 — Phuket

„Agent mi slíbil, že leasehold se automaticky prodlouží."

Evropský investor koupil vilu na 30letý leasehold. Realitní kancelář mu slíbila automatické prodloužení o dalších 30+30 let. Po uplynutí prvního období vlastník pozemku odmítl prodloužit. Soud potvrdil: opce na prodloužení není právně vymahatelná.

8,4 mil. THB

Současná hodnota nemovitosti

800 000 THB

Náklady na právní spor

0 THB

Výsledná hodnota

Případ 2 — Pattaya

„Založíme vám firmu, bude to v pohodě."

Český pár koupil vilu přes Thai Company na radu agenta. Ministry of Commerce identifikovalo firmu jako nominee strukturu. Vila nařízena k prodeji do 180 dní pod hrozbou konfiskace. Agent? Ten už neprodává. Zmizel.

12 mil. THB

Kupní cena vily

180 dní

Lhůta k nucenému prodeji

0 Kč

Kompenzace od agenta

Co se dozvíte

5 kapitol. Žádný marketing. Jen fakta.

01

Formy vlastnictví

Foreign Freehold Quota, Leasehold, Superficies, Thai Company — která forma je bezpečná, která je past. Rozhodnutí Nejvyššího soudu 2025. FET formulář, exit strategie — jak dostat peníze zpět z Thajska. Dědictví a thajská závěť.
02

Srovnání lokalit

Bangkok, Phuket, Pattaya, Hua Hin, Koh Samui — reálné hrubé výnosy, likvidita, infrastruktura. Kde investovat a kde ne. Konkrétní čísla, ne marketingové sliby.
03

Developer due diligence

Red flags, otázky pro právníka, platební struktura, garantované výnosy — proč je to problém. Jak poznat podvod od seriózního projektu.
04

Správa na dálku

Property management, reálné náklady, proč Airbnb většinou nefunguje, údržba v tropickém klimatu. Co agenti vynechávají z kalkulace výnosů.
05

Daně v Thajsku

Daň z nájmu, Withholding Tax při prodeji, Specific Business Tax vs. Stamp Duty (5letý test), roční daň z nemovitosti. Praktický přehled pro investora.

O autorovi

Žádná provize. Žádný skrytý zájem.

Nejsem realitní agent a nejsem placený žádným developerem. Jsem nezávislý investor a rentiér. Thajské nemovitosti jsou součástí mého portfolia, které mi dnes generuje stabilitu a svobodu.

Investování do nemovitostí mě dovedlo k finanční nezávislosti. Dnes spravuji vlastní portfolio a nemusím se ohlížet na to, co si o mých textech myslí thajští developeři nebo čeští agenti. Moje nezávislost je vaší zárukou, že v tomto dokumentu najdete fakta, ne prodejní argumenty.

Tento průvodce nepíšu proto, abych na něm zbohatl — cena 990 Kč sotva pokryje náklady na provoz webu a právní revize. Píšu ho proto, že mě nebaví sledovat, jak lidé přicházejí o miliony kvůli lžím, kterým jsem kdysi věřil i já.

Obsah ověřen nezávislým právníkem se specializací na thajské nemovitostní právo.

„Popis je fakticky správný a velmi užitečný. Dokument pokrývá témata, která běžně řeším s klienty až poté, co už udělali chybu."

— NEZÁVISLÝ PRÁVNÍK, SPECIALIZACE NA THAJSKÉ NEMOVITOSTNÍ PRÁVO

Důležité upozornění

Pro koho tento průvodce není

✕ Hledáte potvrzení, že „to nějak dopadne"
✕ Spoléháte na „známého agenta, ten je v pohodě"
✕ Nechcete slyšet nepříjemná fakta

✓ Investujete poprvé a chcete rozumět rizikům
✓ Chcete vědět, co vám agent může zatajit
✓ Chcete mít kontrolu nad svými penězi

Jste připraveni?

Investujete 3+ miliony Kč.
Dává smysl investovat 990 Kč do toho, abyste neudělali chybu.

58 stran. Ověřeno právníkem. Due diligence checklisty. Rozhodnutí Nejvyššího soudu. Reálné výnosy, ne marketing.

990 Kč

0,03 % z investice 3 mil. Kč

PDF · Okamžité doručení · Bez předplatného

CHCI INVESTOVAT BEZPEČNĚ

Po dokončení platby budete okamžitě přesměrováni na stažení.

Nejste spokojeni? Napište mi a vrátím peníze. Bez otázek.

Co vám realitky neřeknou.

Většina realitních kanceláří má jeden cíl: prodat vám nemovitost.Váš cíl by měl být jiný: neudělat chybu za miliony.

Leasehold 30+30+30 je neplatný

Nominee = trestný čin

Airbnb? Většinou nelegální.

„Garantovaný výnos 8 %"

Tohle se stalo. Nemusí se to stát vám.

„Agent mi slíbil, že leasehold se automaticky prodlouží."

„Založíme vám firmu, bude to v pohodě."

5 kapitol. Žádný marketing. Jen fakta.

Formy vlastnictví

Srovnání lokalit

Developer due diligence

Správa na dálku

Daně v Thajsku

Žádná provize. Žádný skrytý zájem.

Pro koho tento průvodce není

V Thajsku se smlouvy nepodepisují podle důvěry.Podepisují se podle práva.

Investujete 3+ miliony Kč.Dává smysl investovat 990 Kč do toho, abyste neudělali chybu.

Většina realitních kanceláří má jeden cíl: prodat vám nemovitost.
Váš cíl by měl být jiný: neudělat chybu za miliony.

V Thajsku se smlouvy nepodepisují podle důvěry.
Podepisují se podle práva.

Investujete 3+ miliony Kč.
Dává smysl investovat 990 Kč do toho, abyste neudělali chybu.