Průvodce thajskými nemovitostmi pro české investory. 58 stran pravdy, které vám žádná realitní kancelář neřekne. Ke stažení zdarma. Konzultace zdarma.
Moje strategie
Nezaměřuji se na celé Thajsko. Zaměřuji se na segment, kde mají investoři největší kontrolu nad svými penězi.
Off-plan nákup nese v Thajsku reálné riziko — developer může zkrachovat nebo projekt nedokončit.
V tropickém klimatu se budovy bez kvalitní správy rozpadají rychle. U renderu to nepoznáte.
U developerů je cena pevně daná ceníkem. U soukromých prodejců je prostor na obchod.
Phuket není jen turistický ráj — je to nejlikvidnější realitní trh v Thajsku s celoroční poptávkou po nájmu díky mezinárodnímu letišti a silné expatské komunitě.
Na Phuketu žiji, investuji a osobně dohlížím na každý detail. Nejsem hlas v telefonu — jsem váš člověk přímo na místě.
Nástrahy trhu
„Založíme vám thajskou firmu." V roce 2024 vyšetřováno 26 000 firem. Od února 2025 je nominee klasifikováno jako praní peněz. Hrozí konfiskace nemovitosti. Od března 2026 Land Office vyžaduje bankovní výpisy k prokázání kapitálu.
Agent vám slíbí 10–15 % výnos z krátkodobého pronájmu. Neřekne vám, že bez hotelové licence je to nelegální. Pokuta: 20 000 THB + 10 000 THB za každý den. Hrozí i vězení.
Garantovaný výnos je zakalkulovaný do kupní ceny — platíte ho vy sami předem. Po skončení záruční doby nájem dramaticky klesne na reálnou tržní úroveň. Developer vydělal, vy jste přeplatili nemovitost a skončili s výnosem 3–4 %.
Nejčastější mýtus na thajském trhu. Jen prvních 30 let je právně vymahatelných. Další prodloužení závisí výhradně na dobré vůli majitele pozemku. Rozhodnutí Nejvyššího soudu 2025: automatické prodloužení leaseholdu je neplatné.
Zálohy téměř nikdy nejsou na escrow účtu. Jdou přímo do cash flow developera. V případě insolvence o své peníze přijdete. V Thajsku to není výjimka — je to pravidlo.
Agenti v Thajsku často ani neznají rozdíl mezi Freeholdem a Leaseholdem. Jejich úkolem je dostat z vás rezervační poplatek — ne vás chránit před právním průšvihem.
Věděli jste?
V každém kondominiu může cizincům patřit maximálně 49 % jednotek. Pokud je projekt vyprodaný cizinci, nemůžete koupit freehold — bez ohledu na to, co vám agent říká.
Bez potvrzení thajské banky o přijetí zahraničních peněz (FET formulář) nemůžete peníze z prodeje standardní cestou legálně vyvést z Thajska. Jednou zapomenuté, navždy ztracené.
Pronájem pod 30 dní (Airbnb styl) je bez hotelové licence nelegální. Většina rezidenčních kondominií a soukromých vil hotelovou licenci nikdy nezíská.
Žiji z investic — thajských nemovitostí nevyjímaje. Spravuji společně s partnerem nemovitostní portfolio v celkové hodnotě 250 milionů korun. Prošel jsem si chybami, které stojí peníze i nervy: špatnou formou vlastnictví, nekvalitním právníkem, přehnaným optimismem agentů.
Proto jsem napsal průvodce, který vám řekne věci, které vám žádná realitní kancelář neřekne. Protože já nemám zájem vám cokoliv prodat — chci, abyste investovali správně.
„Dělám to, protože mě to baví a chci lidem pomáhat. Ne proto, abych zbohatl na jejich nezkušenosti."
Pokud se nakonec rozhodnete pro koupi a chcete moje doprovázení celým procesem — od výběru právníka přes due diligence až po zápis na katastru — beru 1 % z kupní ceny. Jen tehdy. Nic předem.
Jak to funguje
58 stran. Formy vlastnictví, lokality, developer due diligence, správa na dálku. Obsah ověřený nezávislým thajským právníkem. Bez registrace, bez emailu.
Máte konkrétní nemovitost nebo lokalitu v hledáčku? Napište mi na Twitteru nebo emailem. Projdeme vaši situaci, rizika a možnosti — bez závazků, bez faktur.
Rozhodnete-li se kupovat, provedu vás celým procesem. Výběr právníka, due diligence, smlouvy, převod. Moje odměna není od developera — je od vás, fixní a transparentní.
Průvodce
PDF · 58 stran · Česky · Aktualizováno 2026
Konzultace zdarma
Máte konkrétní nemovitost? Nevíte kde začít? Napište mi — konzultace je zdarma a nezávazná.
Tipy, postřehy a realita thajského trhu přímo z Phuketu. Pravidelně.
@thailand_property_truth →Vyplňte formulář — odpovím do 48 hodin.